昨晚在朋友圈看到一位从事房地产中介的老同学分享了一条本地新闻，配文简洁却引人深思：“看不懂。” 新闻提及江北区湾头地区的一个新楼盘，最新备案均价为每平方米两万八。我记得三年前春天和亲戚一起去看过相同板块的另一个项目，当时的售价竟高达四万二，还需要额外购买车位。短短三年，价格下跌了一万四。一百平米的房子，账面损失将近一百五十万。更值得注意的是，这里并不是偏远地区，而是靠近万象城、被称为“宁波陆家嘴”的湾头。

房东们的心理反应也随之发生变化。我的表姐在2021年以单价三万九购买了一套改善房，价值近五百万。几天前她给我打电话询问是否现在应该卖掉，尽管她知道会亏损几十万，但担心再等下去会损失更多。这样的心态变化较为普遍，曾经的信心已转变为对亏损的恐惧。中介朋友透露，之前房东们询问的是售价，而现在询问的则是小区内的最低报价，大家都在盯着这个“跳楼价”进行调整。

不仅仅是湾头，宁波的核心区域普遍遭遇价格回调。从2023年至今，宁波的房地产市场经历了一次系统性的重估。东部新城的二手房价格从四万降至三万一，每平米下降了九千元；南部商务区的房价从三点二万降至二点五万，下降幅度达七千元；中河板块的价格则从三点四万跌至二点三万，降幅更是达到一万一千元。这些变化显示出曾被认为永不下跌的区域也开始承受压力，导致心理上的“锚定效应”破裂。 龙8头号玩家国际

这次房价下跌，表面看似周期性问题，实则根源在于信心问题。信心崩塌的原因主要有三方面。首先是高杠杆反噬，不少在2020年到2021年高位接盘的购房者面临高额贷款利息，但房产并未增值，反而出现贬值情况。其次是政策带来的保障性住房对市场预期的影响。例如，宁波市计划在2026年前加速推进保障性住房建设，改变了年轻人对置业的看法，使刚需购房者转向观望。最后，人口结构变化导致买房的主力军发生改变。以往的主要购房者变成了手上已有多套房产的中年人，而90后、00后对租房的接受度提升，从而造成新增购房需求的减弱。

关于是否现在应该购房，这个问题问得越来越多。我的建议是，先想清楚购房的目的。如果是为了居住，应该以“消费思维”去衡量；而如果考量投资回报，则不要贪心。持有现金的购房者应保持充足的现金流，保障两年的日常开销，避免将所有资金投入房产。当前宁波楼市正在经历从“投资品”向“消费品”的转变，那种“买入必涨”的信念显然已不再。对于宁波房价的调整，你认为已经触底了吗？如果你是房东，现在会选择割肉还是继续持有？